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Acheter votre futur appartement ou votre maison sur plan

Votre futur logement n’est pas encore sorti de terre ? Qu’à cela ne tienne, vous pouvez d’ores et déjà l’acquérir sur plan. La législation et diverses garanties vous permettent d’acheter en toute sécurité en attendant votre emménagement. Explications.


La vente sur plan permet à un promoteur-constructeur de vendre des logements alors même que la construction de l’immeuble n’est pas encore commencée. Cette opération, appelée vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), se distingue d’une vente “classique”. Et pour éviter qu’elle ne présente des risques pour l’acquéreur, la vente sur plan est strictement réglementée par la loi (articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

Cette technique de commercialisation permet à un acquéreur de devenir propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux, à charge pour lui d’en payer le prix de façon échelonnée. En pratique, la vente sur plan porte sur des appartements ou des maisons individuelles. Dans ce dernier cas, on parle de “nouveau village”.
Mais, pour commencer, vous allez signer avec le promoteur un contrat préliminaire, également appelé contrat de réservation.

Acheter sa maison sur plan le contrat préliminaire


Par ce contrat, le vendeur s’engage à vous réserver un logement. En contrepartie, vous versez un dépôt de garantie. Par ailleurs, et pour vous permettre d’apprécier l’étendue de votre engagement lors de la signature de ce contrat de réservation, il doit être établi par écrit et comporter certaines mentions obligatoires, sous peine de nullité : une description détaillée du futur logement (surface habitable approximative, nombre de pièces principales, dépendances, etc.); la qualité des constructions (matériaux employés, éléments d’équipement fournis), au moyen d’une note technique annexée au contrat; le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision; la date à laquelle pourra être signé le contrat de vente définitif; éventuellement, le montant et les conditions des prêts que le vendeur s’engage à vous obtenir.

Conseil : Si c’est vous qui recherchez votre financement, vous avez tout intérêt à introduire dans le contrat une clause suspensive d’obtention de prêts. Si la condition ne se réalise pas, vous pourrez récupérer votre dépôt de garantie.

Lors de la signature de cet avant-contrat, l’acheteur verse un dépôt de garantie qui ne peut être supérieur à 5 % du prix prévisionnel si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an. Ce montant est ramené à 2 % lorsque ce délai ne dépasse pas deux ans. Au-delà, aucune somme ne peut vous être réclamée. Le dépôt de garantie, qui ne produit pas intérêts, est déposé sur un compte spécial, généralement ouvert par un notaire.
Le contrat préliminaire signé va ensuite vous être notifié. A compter de sa réception, vous disposez d’un délai de sept jours pour vous rétracter.

Acheter sa maison sur plan – le contrat définitif de vente


Le vendeur doit vous notifier le projet de vente un mois au moins avant la signature définitive. Ce délai d’un mois, en principe incompressible, va vous permettre de vérifier que le projet est conforme à ce qui a été promis. A cet effet, le contrat de réservation doit reprendre avec plus de détails les informations contenues dans le contrat préliminaire, et notamment : description détaillée du bien vendu, prix et modalités de paiement, délai de livraison, garantie d’achèvement ou de remboursement, condition suspensive d’obtention de prêts. En outre, le vendeur doit vous remettre un plan coté du logement ainsi qu’un exemplaire du règlement de copropriété. Notez que si le contrat de vente définitif fait apparaître une différence anormale par rapport au contrat préliminaire, vous pouvez renoncer à l’opération et le dépôt de garantie doit vous être restitué dans un délai de trois mois au maximum.

Le contrat définitif de vente doit impérativement être passé devant notaire.

Acheter sa maison sur plan – le paiement


Le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux, sans jamais pouvoir dépasser :
35 % à l’achèvement des fondations ;
70 % à la mise hors d’eau (toiture) ;
95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la remise des clés, sauf si vous émettez des réserves justifiées au moment de la livraison. Auquel cas, les 5 % restants seront consignés chez le notaire jusqu’à ce que les réparations aient eu lieu.

Si la vente est conclue sous conditions suspensives, aucun versement ne peut vous être réclamé tant que celles-ci ne sont pas réalisées. Enfin, sachez que des sanctions pénales ont été prévues à l’encontre du vendeur qui ne respecterait pas l’échelonnement des paiements.

La réception


A l’achèvement de l’immeuble, votre vendeur et les différents entrepreneurs procèdent à la réception des travaux. Cette formalité consiste en une vérification des travaux et peut donner lieu à la consignation d’éventuels désordres et vices de conformité dans le procès-verbal. Comme vous n’y assisterez pas, prévoyez dans le contrat de vente qu’un exemplaire de ce procès-verbal vous soit remis lors de la livraison. D’autant que c’est cette date qui fait courir les différentes garanties (cf. Les garanties attachées au neuf).

Acheter sa maison sur plan – les garanties


Afin de parer à toute difficulté, la loi fait obligation au vendeur d’apporter une garantie spécifique qui peut revêtir deux formes : soit une garantie d’achèvement, soit une garantie de remboursement. Cette garantie est le plus souvent extrinsèque, c’est-à-dire fournie par un organisme extérieur (établissement bancaire ou société de caution mutuelle). Le vendeur peut ne pas faire appel à une société extérieure s’il remplit certaines conditions tenant à l’avancement des travaux et s’il justifie de fonds propres suffisants pour réaliser l’opération. La garantie d’achèvement vous assure, quoi qu’il arrive, la fin des travaux. Quant à la garantie de remboursement, elle vous permet d’obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas de résolution de la vente. Notez que ces deux garanties peuvent se substituer l’une à l’autre; ainsi, il peut être prévu une garantie de remboursement en début de chantier relayée par une garantie d’achèvement à partir d’un certain avancement des travaux.

Par ailleurs, vous bénéficiez d’une garantie des vices apparents constatés soit lors de la réception, soit dans le mois qui suit la prise de possession du logement. A défaut d’accord avec votre vendeur, vous pourrez saisir le tribunal dans le délai de un an afin d’obtenir l’annulation de la vente ou une diminution du prix.

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