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Les ZRR : les zones de revitalisation rurale

Avec plus de mille deux cent quarante résidences répertoriées sur l’ensemble du territoire en novembre 2004, le tourisme est sans doute l’un des secteurs économiques les plus important de notre pays.

En 1999, l’amortissement Périssol est à peine achevé et l’on parle déjà d’une nouvelle loi : la loi Besson.
Ce nouveau dispositif fait totalement l’impasse sur les résidences de tourisme classées. Les pouvoirs publiques vont finalement mettre en place un autre système de défiscalisation…

La loi Demessine

Il s’agit à la fois de soutenir, voire de booster l’investissement immobilier et de relancer certains secteurs qui se trouvent mis à l’écart des grands aménagements touristiques…

Naissent alors les ZRR ! Ces zones, situées dans le centre de la France, dans les Hautes-Alpes, ou encore en Savoie.
Mise en place d’un système de défiscalisation en faveur des secteurs mis à l’écart des grands aménagements touristiques… En l’occurrence les ZRR.

La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière.
Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, offerts en location.
Elle ne s’adresse donc qu’à une clientèle de passage.

Acquéreurs et promoteurs émettent quelques réserves à aller s’implanter sur ces sites qui leur semblent peu porteurs ou pas suffisamment ” attractifs ” pour leurs clients. Progressivement, les professionnels s’y sont intéressés.

Quelques chiffres des ZZR : 13 % en 2000, 50% en 2002 et aujourd’hui 35/37%.

Une réduction d’impôts !

Un avantage fiscal qui toutefois n’est consenti à l’investisseur que si celui-ci respecte au moins trois conditions.
1 : Devenir propriétaire avant le 31 décembre 2006 dans une résidence de tourisme implantée dans une ZRR ou dans une commune rurale figurant dans l’une des zones concernées par l’objectif n°2 prévu à l’article 4 du règlement n°1260/1999 du conseil du 21 juin 1999.
2 : Le logement acheté doit être neuf ou vendu sur plans.
3 : L’acquéreur doit consentir un engagement de neuf ans minimum avec le gestionnaire de la résidence.
Ces trois règles respectées, l’investisseur peut alors prétendre à une réduction d’impôts de 25% du prix de revient du bien avec un plafond de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié.

Les loyers et les revenus sont à déclarer dans la cathégorie des revenus fonciers tout à fait normalement, à une exeption près : la déduction forfaitaire de 14 % sur les loyers passe à 6% en demessine et ce pendant les neuf premières années de location.
Par ailleurs, la réduction d’impôts est calculée sur le prix hors taxes puisque l’acquéreur n’a pas, à supporter la tva de son bien…
L’acquéreur doit conserver son logement pendant une durée de vingt ans. S’il est amené à le revendre avant cette échéance, il devra reverser au trésor 1/20 de la tva par année restant à courir.

Enfin, depuis le début de l’année dernière, les résidences avec services sont assujetties à la tva si elles disposent en plus de l’hébergement d’au moins trois prestations accessoires sur les quatre prévues antèrieurement : le service du petit déjeuner ; le nettoyage régulier des locaux ; la fourniture du linge de maison ; la réception de la clientèle personnalisée.
Les ZRR s’adressent aussi bien à des acquéreurs ” moyennement ” fiscalisés qui souhaitent se faire plaisir, optimiser leurs économies d’impôts et faire un placement sans sortir trop de liquidités, qu’à des personnes fortement fiscalisées qui vont cumuler leur investissement à d’autres opérations.

Les rendements fluctuent aujourd’hui entre 4,5% et 6% nets.

Base maximale de la réduction d’impôt

Logements achevés ou acquis en ZRR avant le 1er janvier 2001 :
Vous pouvez bénéficier à ce titre, sur l’imposition de vos revenus 2003, d’une réduction de 10% de vos dépenses retenues dans les limites du quart de 38 120 € (250 000 F) pour les personnes seules et du quart de 76 240 € (50 000 F) pour les couples.

Logements achevés ou acquis à partir du 1er janvier 2001 :
45 760 € (300 000 F, personnes seules)
91 520 € (600 000 F, couples mariés)
(art 78 de la loi de finances pour 2001)

Il ne s’agit pas de limites annuelles mais de limites globales pour la totalité de la durée du dispositif.
Chaque foyer fiscal ne peut demander la réduction qu’une seule fois.

Etalement sur quatre années

La réduction d’impôt est étalée sur quatre années au maximum, à raison chaque année du quart de l’avantage maximal, soit, compte tenu des nouvelles limites :
Pour l’acquisition d’un logement, 1 716 € pour une personne seule et 3 432 € pour un couple marié.
Pour la réalisation de travaux, 1 144 € pour une eprsonne seule et 2 288 € pour un couple marié.

Au titre de la période d’application du dispositif, il ne peut être opéré qu’une seule réduction d’impôt à la fois pour une période de 4 ans. La durée d’application du dispositif étant maintenant de huit années (1999-2006), il est possible de réaliser plusieurs investissements dans les résidences de tourisme sur 8 ans et de bénéficier succéssivement d’au moins deux réductions d’impôt (Bulletin officiel des impôts du 15 février 2002).

La réduction majorée (15% au lieu de 10%) s’applique…

Aux logements acquis neufs en état d’achèvement à compter du 1er janvier 2001
Aux logements acquis en état futur d’achèvement à compter du 1er janvier 1999 et achevés à compter du 1er janvier 2001
Aux travaux éligibles à l’avantage fiscal réalisés dans un logement acquis avant le 1er janvier 2001 à condition que l’achèvement du logement soit postèrieur au 1er janvier 2001.

Les travaux réalisés en ZRR dans un logement acquis et achevé avant le 1er janvier 2001 ouvrent droit, toutes étant par ailleurs remplies, à la réduction d’impôt dans la limite des plafonds précédemment applicables.

Aux travaux éligibles à l’avantage fiscal réalisés dans un logement acquis à partir du 1er janvier 2001

Vous devez être domicilié en France pour en bénéficier

Nouveauté : réhabilitation de logements

A compter du 01/01/2004 il est possible de bénéficier d’une réduction pour dépenses d’acquisition et de réhabilitation d’un logement achevé avant le 01/01/1989 ayant nécessité l’obtention d’un permis de construire (logement classé dans une zone de revitalisation rurale). Les travaux doivent être achevés dans les deux années qui suivent l’acquisition.

Vous devez vous engager à louer pendant neuf ans le logement nu à l’exploitant de la résidence de tourisme. En cas de non-respect de l’engagement ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de celle de la cession.

En cas de changement d’exploitant de la résidence au cours de la pèriode couverte par l’engagement vous devez joindre à votre déclaration des revenus de l’année en cours de laquelle le logement est intervenu une copie du bail conclu avec le nouvel exploitant comportant les mentions définies.

S’il s’agit d’un investissement en part d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, vous devez vous engager à conserver la totalité des titres pendant l’intégralité du délais de neuf ans.

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