Les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP)
Les revenus provenant de locations vides constituent des revenus fonciers. Lorsque vous louez en meublé, vous devez déclarer les revenus provenant cette activité dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, comme si vous étiez un véritable commerçant. Les bailleurs en meublé sont considérés par le fisc comme des loueurs en meublé non professionnels ou professionnels. Dans ce dernier cas, ils bénéficient d’avantages fiscaux attrayants.
Le loueur en meublé non professionnel
Concernant le Loueur en Meublé Non Professionnel, suivant le montant de recettes que vous tirez de vos locations meublées, vous êtes soit exonéré d’imposition, soit soumis à un régime forfaitaire dit «micro-entreprise», soit encore soumis au régime réel.
Les cas d’exonération
1) Les personnes qui louent en meublé une ou plusieurs pièces faisant partie de leur habitation principale sont exonérées d’imposition pour la totalité des recettes tirées de la location à la double condition :
- que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire. Une chambre de service louée fait partie de la résidence principale du bailleur si elle est juridiquement dépendante du logement de celui-ci.
- que le prix de la location soit fixé dans des limites « raisonnables », c’est-à-dire que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas pour l’année 2005, 155 euros en Ile-de-France et 112 euros dans les autres régions.
2) Les personnes qui louent en meublé une ou plusieurs pièces faisant partie de leur habitation principale sont exonérées d’imposition pour la totalité des recettes tirées de la location à la double condition :
- que les recettes tirées de la location n’excède pas 760 euros par an taxes comprises (ce plafond comprend non seulement les recettes provenant de la location mais aussi celles provenant de prestations annuelles comme le téléphone ou le petit déjeuner) ;
- que les pièces louées ne constituent pas la résidence principale du locataire. En pratique, il s’agit de l’hypothèse des chambres d’hôtes.
Le régime de la micro-entreprise
Champ d’application
Ce régime, également appelé « micro-BIC » ou « micro-loueur », est destiné aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas 76 300 €.
On entend par « recettes » la totalité des sommes versées par le locataire, à savoir le loyer plus les charges. Sur ces recettes, le propriétaire bénéficie d’un abattement pour frais forfaitaires de 72 % avec un minimum de déduction fixé à 305 €. Dans ce régime, vous ne pourrez donc déduire aucun frais.
Les obligations fiscales
Elles sont très réduites. Il faut seulement que vous mentionnez sur l’imprimé de déclaration complémentaire des revenus (actuellement n° 2042 C), dans la partie dénommée « Revenus industriels et commerciaux non professionnels », le montant brut des loyers toutes taxes comprises, acquitté par votre (vos) locataire(s) (même si un intermédiaire ne vous reverse pas ces loyers en totalité). L’administration calculera automatiquement un abattement de 72 %, avec un minimum de 305 €.
Enfin, sur une feuille de papier libre jointe à la déclaration annuelle n° 2042 C, vous indiquerez la situation des locaux loués, la ou les périodes de location ainsi que le montant des loyers bruts correspondants.
A noter : En plus, de votre déclaration 2042 C vous devez joindre un état 2042 P pour l’assujettissement à la taxe professionnelle.
Les obligations comptables
Les loueurs en meublé relevant du régime des micro-entreprises doivent tenir un livre-journal détaillant les recettes provenant de leurs locations meublées. Ils doivent en outre tenir à la disposition de l’administration fiscale un registre récapitulatif par année indiquant le détail de leurs achats.
Le régime réel
Les bénéficiaires
Si vos charges déductibles sont supérieures à l’abattement de 72%, vous pouvez avoir intérêt à renoncer au régime Micro-Bic et opter pour le régime réel d’imposition. Ce régime s’applique de plein droit pour les loueurs dont les recettes sont supérieurs à 76 300 euros ou sur option si les recettes sont inférieures à ce montant. Il se divise en deux catégories.
Le régime réel simplifié s’applique aux loueurs en meublé percevant des recettes comprises entre 76 300 et 763 000 € hors taxes tandis que le régime réel normal concerne les bailleurs dont les recettes dépassent 763 000 € ou ceux dont les recettes sont comprises entre 76 300 et 763 000 euros et qui préfèrent opter pour ce régime.
La différence entre le réel normal et le réel simplifié est donc une simple histoire de montant.
Durée de l’option
Vous devez envoyer à votre service des impôts, avant le 1er février, une lettre dans laquelle vous précisez votre souhait d’être placé sous le régime réel simplifié d’imposition. Cette option est irrévocable pendant cinq ans et se renouvelle par tacite reconduction pour 5 ans si vous ne dénoncez pas ce régime avant le 1er février.
Intérêts du régime réel
Le régime réel permet de déduire les frais et charges mais, uniquement pour leur montant réel et sur justificatifs. Vous pouvez donc déduire les charges supportées pour acquérir ou conserver le bien (intérêts d’emprunt, travaux), ainsi que les charges se rapportant à la location (taxe professionnelle, commission d’agence, frais d’annonces). En revanche, les charges de propriété (amortissements, frais financiers) et de gestion ne sont déductibles qu’au prorata de la durée de location.
Vous pouvez également amortir certains biens. Pour être amortissables, les biens doivent constituer des immobilisations, se déprécier avec le temps et figurer à l’actif du bilan. On part de la durée probable d’utilisation du bien. Pour les biens d’habitation, la durée de vie est estimée à environ 30 ans et le taux d’amortissement annuel est donc d’environ 3,33 %.
Enfin, lorsque le contribuable opte pour le régime réel (simplifié ou normal), les déficits sont envisageables et peuvent même faire l’objet d’un report. Ils ne sont déductibles que sur les bénéfices réalisés au titre des éventuelles autres locations meublées louées à titre non professionnel.
Les déficits sont imputables sur les bénéfices réalisés au cours de la même année et des six années suivantes s’ils n’ont pas pu être totalement déduits lors de la première année.
Les obligations fiscales et comptables
Sur le plan fiscal, vous devrez remplir une déclaration n° 2033 comportant :
- un bilan abrégé ;
- un tableau des immobilisations et des amortissements ;
- un relevé des provisions.
Sur le plan comptable, deux possibilités existent :
- la comptabilité super-simplifiée : vous devez enregistrer au jour le jour les dépenses (et garder les factures les justifiant) et les recettes (avec mode de paiement) mais, vous n’avez qu’une fois par an à reporter vos créances ou vos dettes.
- la comptabilité simplifiée : identique à la précédente mais il faut y rajouter un compte de trésorerie et donc indiquer quotidiennement des débits et crédits à court ou moyen terme. Quel que soit votre choix, vous aurez toujours intérêt à vous faire assister par un comptable ou un centre de gestion agréé, d’autant que celui-ci vous permettra d’obtenir des déductions fiscales.
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