Vous souhaitez acheter du neuf destiné à la location. Cela tombe bien, le nouveau dispositif de Robien bouleverse et remplace le dispositif Besson. Le but : le rendre plus incitatif aux yeux des investisseurs : suppression des plafonds de ressources pour les locataires et augmentation des plafonds de loyers. Alors profitez-en !
DISPOSITIF DE ROBIEN, COMMENT CA MARCHE
L’amortissement de Robien vous permet, si vous achetez un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (sur plans), de déduire de vos revenus fonciers (loyers) 8% par an du prix d’acquisition du logement pendant les cinq premières années et 2,5% par an pour les dix années suivantes. En d’autres termes, vous amortissez votre logement à hauteur de 65 % de sa valeur sur quinze ans.
Vous bénéficiez par conséquent d’une déduction sur vos revenus fonciers égale au montant de l’amortissement, ce qui a pour effet de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
En contrepartie, vous devez vous engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans.
Le logement doit être situé en France ou dans les départements d’outre-mer
LES BENEFICIAIRES
Pour profiter du dispositif, il faut que vous déclariez vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. L’avantage fiscal vous est également ouvert si vous êtes détenteurs de parts de SCI ou de SCPI.
LES LOGEMENTS CONCERNES
L’amortissement est applicable au logement en l’état futur d’achèvement (sur plans) ou neuf acquis depuis le 3 avril 2003. On entend par logement neuf celui dont la construction est achevée et qui n’a jamais été ni habité ni utilisé à quelque titre que ce soit. Notez qu’achetez un appartement témoin dans un programme immobilier ne fait pas obstacle au bénéfice de l’amortissement.
Sont également assimilés à des logements neufs :
– les logements que vous faite construire (maisons individuelles)
– les logements ayant fait l’objet par le vendeur d’une « réhabilitation lourde » (travaux qui par leur nature et leur importance aboutissent à une véritable reconstruction d’immeuble);
– les locaux affectés initialement à un autre usage que l’habitation (locaux commerciaux, bureaux…) et que vous transformez en logements après les avoir acquis.
NOUVEAU : SUPPRESSION DES PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES
Pour les investissements réalisés depuis le 3 avril 2003, les plafonds de ressources du locataire sont supprimés. Vous êtes dorénavant donc libre de louer le logement au locataire de votre choix, quelque soit le montant de ses revenus.
Pour les investissements réalisés depuis le 9 octobre 2002, il vous est possible de louer le logement à un membre de votre famille (enfants, parents, frères et soeurs), sous réserve qu’il ne vous soit pas rattaché fiscalement.
Pour bénéficier de l’amortissement, vous devez vous engager à louer nu et à usage d’habitation principale pendant au minimum neuf ans, de manière effective et continue. Les locations meublées ou saisonnières sont donc exclues.
NOUVEAU : DES PLAFONDS DE LOYERS AUGMENTES, UN CHANGEMENT DES ZONES GEOGRAPHIQUES
Le montant des loyers n’est pas libre. Il est plafonné en fonction de la situation du logement. Toutefois, pour les investissements réalisés depuis le 3 avril 2003, les plafonds de loyers sont augmentés de près de 40% par rapport aux plafonds existants pour le Besson. Le but étant de se rapprocher le plus possible des loyers du marché. En outre, un nouveau zonage plus simple et plus conforme aux réalités locales remplace l’ancien zonage du dispositif Besson.
La location doit prendre effet dans les douze mois suivant, soit la date d’achèvement pour les logements acquis sur plan, soit la date d’acquisition s’il s’agit de l’achat d’un logement déjà terminé. En cas de congé du locataire, vous disposez d’un an maximum pour relouer.
LES CONSEQUENCES DU DISPOSITIF DE ROBIEN
Le taux de la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramené à 6%, alors qu’il est de 14% dans le cadre d’une location classique.
En présence d’un déficit foncier (charges supérieures à vos loyers), il est possible de l’imputer sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € (hors d’intérêt d’emprunt). Le surplus de déficit ainsi que les dépenses correspondantes aux intérêts d’emprunt sont, quant à eux, imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
OPTIMISEZ VOTRE LOYER
Notez que la surface à prendre en compte n’est pas la surface habitable mais la surface utile. Cette dernière est égale à la surface habitable augmentée, dans la limite de 8 m² par logement, de la moitié des surfaces annexes réservées exclusivement à l’usage de l’occupant et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. En d’autres termes, un appartement avec un balcon et une cave se loue plus cher que s’il n’en a pas.
La surface des parkings et des garages n’a pas à être prise en compte dans le calcul de la surface utile. Par conséquent, vous pouvez louer votre parking indépendamment de l’appartement sans tenir compte des plafonds de loyer. L’emplacement de stationnement est donc loué au prix du marché.
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