Vous allez ou vous venez d’acheter un appartement dans un immeuble neuf. A partir de quel moment serez-vous soumis au statut de la copropriété ? Comment le syndic sera-t-il nommé ? Quelle somme d’argent peut-on vous réclamer ? Réponses pour devenir un nouveau copropriétaire heureux.
Dès qu’un immeuble bâti est divisé en lots entre plusieurs propriétaires, il est soumis au statut de la copropriété. Autrement dit, chaque copropriétaire aura la jouissance exclusive d’une partie privative, et il partagera la propriété des parties communes (escalier, ascenseur, toiture…) avec d’autres copropriétaires.
Le statut et le fonctionnement d’une copropriété sont strictement encadrés par la loi du 10 juillet 1965. C’est une véritable charte des copropriétaires.
Ainsi, pour réussir votre entrée dans votre nouvelle copropriété, vous devrez connaître ces règles.
LA NAISSANCE DE LA COPROPRIETE
A partir de quel moment êtes-vous soumis au statut de copropriété ? Tout dépend du stade d’avancement des travaux au moment où vous achetez. Si vous signez le contrat de vente alors que la construction de l’immeuble n’est pas commencée (vente sur plan), les organes de la copropriété, le syndicat des copropriétaires et le syndic n’existent pas encore. Vous ne relèverez donc pas immédiatement du statut de la copropriété. Vos rapports avec le promoteur seront soumis aux dispositions relatives aux ventes d’immeubles à construire, c’est-à-dire à l’ensemble des règles juridiques applicables pendant la construction de l’immeuble : obligation de l’édifier dans un certain délai, versement des fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux, etc. (voir la rubrique Acheter un logements sur plans).
Le régime de la copropriété s’applique lorsqu’un immeuble est achevé. Rappelons qu’un immeuble est considéré comme achevé lorsque les ouvrages sont exécutés et les éléments d’équipement indispensables à son utilisation installés. En d’autres termes, il est réputé achevé lorsqu’il devient habitable même s’il subsiste ici et là quelques imperfections. Dès lors, chaque acheteur va devenir membre du syndicat des copropriétaires et les règles du règlement de copropriété s’imposeront entre eux.
Copropriété et grandes opérations immobilières
Si vous achetez un logement neuf dans une grande opération qui regroupe plusieurs résidences, la situation se complexifie. En effet, les immeubles naissent successivement dans le temps, et le premier peut être achevé alors que les suivants ne sont pas encore en chantier. La solution la plus logique serait de repousser l’application du statut de la copropriété jusqu’au moment de l’achèvement de tous les bâtiments compris dans le programme.
Toutefois, en pratique, c’est irréalisable. Cela signifierait que les immeubles terminés ne seraient soumis à aucune organisation tant que les autres bâtiments ne seraient pas achevés. C’est pourquoi est apparue la notion de <>. Elle désigne un logement acheté dans un immeuble qui n’est pas encore terminé alors même qu’au sein de ce programme, un bâtiment est déjà achevé. C’est un lot non encore bâti mais qui fait déjà partie de la copropriété. L’acquéreur de ce lot devient donc un membre du syndicat des copropriétaires. A ce titre, il participe aux assemblées générales ainsi qu’aux charges relatives à la conservation des parties communes.
L’IMPORTANCE DU REGLEMENT DE COPROPRIETE
Selon l’article L. 261-11, al.4, du code de la construction, c’est au moment de la signature de l’acte de vente devant notaire que le règlement de copropriété est remis en main propre à l’acheteur. Mais en pratique, dans la mesure où le règlement est établi par le promoteur, ce dernier doit le communiquer à l’acquéreur préalablement à la signature de l’acte définitif.
Règlement, mode d’emploi
Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun. Il détermine les parties communes et les parties privatives, leurs conditions de jouissance, ainsi que les charges communes et leur répartition entre les copropriétaires. il est donc indispensable de respecter ses dispositions. On ne peut, pour quelques raisons que ce soit, ni y déroger ni le modifier.
La liberté des uns…
Vous pouvez user et jouir librement de votre logement dès lors que vous ne portez pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et que vous respectez la destination de l’immeuble. Ainsi, vous pouvez modifier les parties privatives, par exemple en abattant des cloisons ou en réalisant une mezzanine. En revanche, si les travaux projetés affectent l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes, vous devez obligatoirement obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale.
Sachez qu’elle se définit par les actes (règlement de copropriété, état descriptif de division), par les caractères de l’immeuble (qualité architecturale, standing…) ainsi par sa situation dans le quartier. A savoir si ce dernier est ou non résidentiel, calme, situé au centre-ville ou inversement éloigné de toutes commodités… C’est pourquoi de tels critères laissent la place bien souvent aux interprétations les plus diverses, obligeant les tribunaux à apprécier souverainement la destination de l’immeuble. Il existe également le syndic de copropriété.
Par ailleurs, si vous envisagez d’exercer une profession libérale dans le logement que vous désirez acquérir, vérifiez bien que le règlement de copropriété vous l’autorise. Ce dernier détermine en effet la destination des parties privatives, c’est-à-dire qu’il indique si le lot est affecté à usage d’habitation, professionnel ou commercial. Certains règlement peuvent contenir :
- une clause d’habitation bourgeoise exclusive, ce qui signifie que toute activité professionnelle, même libérale, est interdite ;
- une clause d’habitation bourgeoise ou bourgeoise simple, qui admet que les locaux privatifs peuvent être utilisés pour l’exercice d’activités professionnelles libérales (médecin, avocat, dentiste…), mais non à une activité commerciale ;
- une clause autorisant une utilisation mixte, c’est-à-dire un usage d’habitation pour les locaux situés en étage par exemple, et commercial ou artisanal pour ceux situés au rez-de-chaussée.
LE ROLE DU SYNDIC DE COPRORIETE
Lorsqu’un immeuble vient d’être mis sous le régime de la copropriété, un syndic dit << provisoire >> est généralement désigné dans le règlement de copropriété sur l’initiative du promoteur. Cela permet de faire fonctionner correctement la copropriété dès sa mise en place.
Toutefois, la nomination de ce syndic doit être ratifiée au plus tard un an après la création de la copropriété à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (art 7 de la loi du 10 juillet 1965 et art 7 du décret du 17 mars 1967). Sinon, son mandat devient nul et l’on doit désigner un administrateur provisoire par voie de justice.
Cependant, lors de cette assemblée, rien n’oblige à ratifier la nomination de ce syndic. Les copropriétaires sont libres de choisir celui qu’ils désirent. Il suffit alors, dès réception de la convocation à la première assemblée, d’adresser au syndic un complément à l’ordre du jour prévoyant la nomination d’un autre syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut alors ne pas oublier de joindre, en même temps que cette demande, les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic pour que les autres copropriétaires puissent voter en connaissance de cause.
Premières missions du syndic de copropriété
Il faut préciser que le syndic n’est qu’un organe au service du syndicat des copropriétaires. A ce titre, il est chargé de faire respecter le règlement de copropriété, d’exécuter les décisions de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation. S’agissant de l’obligation de conserver l’état général de l’immeuble, il doit l’assurer contre les risques divers (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile…).
Ensuite, s’il constate des malfaçons sur les parties communes dans l’année qui suit la réception de l’immeuble, il devra convenir avec l’entrepreneur concerné d’un calendrier pour l’exécution des travaux. A défaut d’accord sur les dates prévues ou d’inexécution des réparations, il devra mettre en demeure l’entrepreneur de les effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception.
Enfin, s’agissant de la comptabilité du syndicat, le syndic doit préparer un budget prévisionnel. Cela permet à l’ensemble des copropriétaires de voter des crédits correspondant aux dépenses qui seront effectuées lors des mois à venir. Il s’agit en fait d’une estimation des dépenses et des recettes de l’année à venir. Ce budget doit être notifié à l’ensemble des copropriétaires, au plus tard, en même temps que les convocations de la première assemblée générale. Ils auront ainsi le temps de l’étudier avant de prendre part au vote.
Questions d’argent
Lors de l’acquisition du logement et si le règlement de copropriété le prévoit, le syndic va réclamer une << avance de trésorerie >>. Ces fonds permettent de constituer une réserve au profit du syndicat des copropriétaires. Chaque copropriétaire va contribuer à cette avance en proportion de ses tantièmes de copropriété.
Si le règlement ne prévoit pas cette avance de trésorerie, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de l’instituer, à condition que la décision soit prise à la majorité des voix des copropriétaires représentant les 2/3 des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
A côté de ce << fonds de prévoyance >>, le syndic peut exiger en début d’exercice, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale, le versement d’une provision. Cette somme va permettre d’assurer l’administration de l’immeuble (factures EDF, de combustible, polices d’assurance…).
Sauf si le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale n’en décide autrement, son montant ne peut excéder :
- le quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice concerné si le règlement prévoit une avance de trésorerie
- la moitié de ce budget si le règlement n’a pas prévu d’avance de trésorerie.
Quelques obligations du syndic…
Le syndic de copropriété a l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale, lors de sa désignation et au moins tous les trois ans, la décision ou non d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. Cette mesure permet un meilleur suivi de la gestion de l’immeuble. En effet, grâce aux relevés bancaires, il est possible de vérifier les recettes de la copropriété ainsi que le règlement des factures.
Pour être applicable, l’ouverture du compte séparé doit requérir la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si le syndic ne fait pas procéder à ce vote, la sanction est rigoureuse : il est déchu de sa fonction de syndic, son mandat est automatiquement annulé. Par ailleurs, le syndic doit également proposer au vote de l’assemblée générale, la question concernant la possibilité de constituer ou non un fonds de réserve pour travaux susceptibles d’être réalisés dans l’avenir. Il a l’obligation de présenter cette mesure lors de sa désignation et au moins tous les trois ans. Cette disposition concerne uniquement les travaux d’entretien et de conservation à l’exclusion des travaux d’amélioration.
La décision de constituer ou non des provisions spéciales est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Toutefois, contrairement à ce qui se passe en matière de compte séparé, si le syndic ne satisfait pas à cette obligation, son mandat ne sera pas annulé. Seule sa responsabilité risquerait d’être engagée si cet <> causait un éventuel dommage à la copropriété.
Les copropriétaires associés à la gestion de l’immeuble
Dans toutes les copropriétés, il existe de plein droit un conseil syndical. Il existe donc un syndic de copropriété. Véritable organe de liaison entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, cette instance a pour mission essentielle d’assister et de contrôler le travail du syndic. Il peut notamment donner son avis sur toutes les questions concernant le fonctionnement de la copropriété, être sollicité par le syndic sur l’opportunité de tels ou tels travaux, contrôler la comptabilité du syndic…
En revanche, il n’a aucun pouvoir de gestion ou de décision. Il ne peut par exemple procéder au recouvrement des charges impayées. Il n’a pas non plus le droit de se substituer à l’assemblée des copropriétaires qui a seule le pouvoir de décision.
Pour être menbre du conseil syndical, il suffit que les copropriétaires désireux de se présenter soient élus par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
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